Verplaatsing van een hondenschool

Bijzondere functie

Een hondenschool heeft een bijzondere functie. Zij past niet tussen de woonbebouwing, maar evenmin op een bedrijventerrein. Bij nieuwbouw ten behoeve van de hondenschool moet rekening worden gehouden met geluidshinder. Dat dwingt ertoe om afstand te houden van bestaande woonbebouwing. Daardoor wordt de functie het buitengebied ‘ingeduwd’, maar daar staan beleidsmatige redenen in de weg aan nieuwbouw.

Verplaatsingsproces

De stichting doet het goed door zich vroeg in het verplaatsingsproces te melden bij de gemeente. Maar dan komen ook de beperkingen van het RO-stelsel aan het licht. De gemeente beschikt alleen over uitgeefbare gronden op een bedrijventerrein en dat is niet de plaats waar de hondenschool thuishoort. Een gemeente opereert ook niet als grondmakelaar die op zoek gaat naar gronden die te koop staan. Dat is juist een taak die bij de stichting ligt. De grondmarkt is een vrije markt en een particuliere partij moet zelf de gronden verwerven. Maar natuurlijk wil een particuliere partij geen gronden verwerven die planologisch niet geschikt zijn.

De functie hondenschool is dusdanig bijzonder dat het vrijwel zeker is dat op elke nieuwe locatie een niet passende bestemming rust. Welke plek het ook zal worden, een afwijking van het bestemmingsplan is altijd nodig. Destijds ging het nog om een vrijstelling ex art. 19 lid 1 WRO. Bij zo’n afwijking dienen alle belangen afgewogen te worden. Mede vanwege het feit dat nog geen nieuwe vestigingsplaats voorhanden was. Daarbij zijn zo vroeg in het proces nog niet alle belangen bekend.

Als vertegenwoordiger van de gemeente kun je de partij wegsturen met de mededeling om eerst maar eens grond te vinden waarop de gewenste bebouwing kwantitatief gerealiseerd kan worden en dan daarna pas weer terug te komen bij de gemeente. Vervolgens moet dan beoordeeld worden hoe het zit met de planologische haalbaarheid. Als daar geen geschiktheid uit blijkt, dan beginnen we gewoon weer opnieuw. Tijdrovend en niet klantvriendelijk, want de hondenschool wil juist weten waar zij zich wel zou kunnen vestigen.

Kernrandzone

De eerste stap was dan ook om met een grove kam over het gemeentelijk grondgebied te gaan en daaruit gebieden of zones te destilleren waarbinnen de vestiging van een hondenschool op het eerste gezicht haalbaar zou kunnen zijn. Een voormalige agrarische bedrijfslocatie (VAB) zou ook nog kunnen omdat je daar de ene bebouwing inruilt voor de andere en er mogelijk een milieu-technische verbetering kan ontstaan, afhankelijk van het soort agrarische bedrijvigheid. Ook voor de VAB’s moet je de markt op. Voor de scan van het gemeentelijk grondgebied ben je bij de gemeente aan het juiste adres.

Voor de hondenschool is een kernrandzone in theorie een geschikte plek, maar de ene kernrandzone is de andere niet. Toch had deze gemeente enkele zones die in aanmerking kwamen. Binnen die zones is de stichting op zoek gegaan naar beschikbare grond. Dat is de andere fundamentele voorwaarde om tot ontwikkeling over te kunnen gaan. Geen grond, geen ontwikkeling. In dat geval zou de hondenschool eenzelfde proces moeten starten in andere gemeenten. 

Planologische haalbaarheid

Een concretere toetsing op planologische haalbaarheid kan pas plaatsvinden, wanneer je beschikt over een locatie. Dan komen meer omgevingselementen om de hoek kijken die meewegen in een procedure. Mocht een locatie dan toch niet geschikt blijken, val je terug op je zoekgebieden. En dan is er ook nog het risico dat in het geval er een match is tussen grond die te koop is in een gewenst gebied, de grond in kwestie te duur is voor de ontwikkelende partij. Zo zijn een aantal locaties de revue gepasseerd.

Het voorgaande neemt niet weg dat het zinvol is om zelf als ambtenaar of als particuliere partij rond te vragen binnen de gemeentelijke organisatie aan mensen die het gebied goed kennen en weten welk netwerk je moet benaderen. Want grond die te koop is, wordt niet altijd via de geëigende weg aangeboden. Uiteindelijk is via via kennisgenomen van de beschikbaarheid van gronden in een zeer geschikte kernrandzone bij het dorp waar de hondenschool al gevestigd was. Weliswaar via een commerciële partij, maar toch. De hondenschool heeft een optie kunnen nemen op deze gronden.

Beheerderswoning

De kernrandzone betrof een gebied tussen een snelweg en het dorp. Er lagen wel uitbreidingsplannen, maar dit gebied was (o.a.) vanwege de snelweg niet geschikt genoeg voor woningbouw.

Een hondenschool is echter geen geluidsgevoelige functie. De beheerderswoning die bij de hondenschool gerealiseerd moest worden, is dat weer wel. De noodzaak van een beheerderswoning is ook evident. Er zijn permanent honden aanwezig en daar is toezicht bij nodig; ook buiten kantooruren. Net zo evident als een agrariër die bij zijn veestapel woont.

Geluidszone

Omdat in een geluidszone van een snelweg niet zomaar een nieuwe woning mag worden gebouwd, ontstond hier een ontwerp- / inrichtingsopgave. Het gebouw van de hondenschool kan immers geluidwerend werken voor de woning. Anderzijds moest ook rekening worden gehouden met de afstand tot een enkele voormalige agrarische bedrijfswoning die nog in de kernrandzone aanwezig was. In vakjargon betekent dit dat er een reken-en-teken exercitie plaats moest vinden tussen een schetsontwerp en de modelmatige geluidsberekeningen.

Zo’n sessie is voor mij wel duidelijk, maar voor een partij als de hondenschool niet. Maar zij zijn wel opdrachtgever voor een architect en voor het bureau dat de geluidsberekeningen maakt. En juist die partijen moeten het werk doen in de reken-en-teken-exercitie. In mijn ogen kun je de sturing niet zo maar overlaten aan de hondenschool die formeel opdrachtgever is. Daar moet je zelf bovenop gaan zitten, maar dan moet ook goed gecommuniceerd worden hoe de rollen komen te liggen.

Op zich is dat niet moeilijk. Een partij als de hondenschool (evenals menig andere partij) is niet kundig op het vlak van ruimtelijke ordening en vraagt dus van de gemeente om die deskundigheid te leveren. Dat betekent soms dat je sturing moet geven aan partijen die door de initiatiefnemer betaald worden. Toen architect en geluidsbureau eenmaal wisten wat er gevraagd werd, lag er ook tamelijk snel een ontwerp dat voldeed aan de diverse geluidseisen. Daarmee was de grootste hobbel genomen. Aspecten zoals archeologie en ecologie volgden daarna zonder problemen.

Geurhinder

Lopende het proces deed zich echter een andere vervelende ontwikkeling voor. In het gebied waren wel enkele agrarische opstallen aanwezig, maar deze werden niet meer gebruikt. De afdeling milieu kon geen geldende milieuvergunningen meer vinden die op de betreffende locaties van toepassing zouden kunnen zijn. Er leken zich dus geen belemmeringen voor te doen vanuit de agrarische hoek (ook een check die je aan het begin uitvoert). Toch stonden er opeens enkele varkens in een naburige oude stal. Hoewel de stal niet voldeed aan de huidige eisen van een varkenshouderij, bleek er een oude hinderwetvergunning weer actief te worden juist omdat er weer varkens aanwezig waren. En met de varkens ontstond er geurhinder die het project van de hondenschool in de weg stond (voor mij een leermoment om bij afdelingen milieu in sommige gevallen maar eens door te vragen naar dit soort omstandigheden).

De varkens vormden voor de betreffende agrariër een strategische zet. In een overleg tussen gemeente, hondenschool en de agrariër bleek dan ook dat hij geen belang had om het project hondenschool te stoppen, maar dat er oud zeer zat omtrent een plan dat de gemeente eens had afgewezen. De agrariër gebruikte de hondenschool om zijn eigenbelang te behartigen.

In deze drie-partijen-situatie veranderde de rol van de gemeente van neutraal naar probleemeigenaar. Onplezierig omdat ik als inhuurkracht niet bekend was met dit verleden van de gemeenten en daar ook niet voor gewaarschuwd was door de ambtelijke collega’s.

Nieuwe uitdaging

Als gevolg hiervan was dat een nieuwe uitdaging ontstaan omhet conflict tussen gemeente en agrariër inhoudelijk op te lossen. De tijd die daar echter mee gemoeid zou zijn, is de tijd die het project hondenschool zou vertragen. Het was dus aan de gemeente een modus te vinden waarbij de agrariër bereid is zou zijn zijn machtstpositie op te geven in ruil voor een andere in de vorm van een toezegging van het bestuur. Hiermee konden de zaken van de agrarier en de hondenschool van elkaar gescheiden worden en kon ieder zijn weg gaan. Door deze oplossing kon vertraging worden voorkomen en ontstond de mogelijkheid om in een minder beladen situatie met de agrariër te onderhandelen.

Draagvlak

In bestuurlijk opzicht was er nauwelijks een probleem met de hondenschool omdat het hier ging om een hoofdvestiging van een stichting met een maatschappelijk doel. Het bestuur wilde deze partij graag binnen haar grenzen behouden. Draagvlak voor een planologische procedure was dan ook snel gevonden. De situatie met de agrariër was voor het bestuur ook buitengewoon onaangenaam. Het standpunt ten opzichte van de hondenschool is er niet door gewijzigd.

Discontinuïteit

Helaas is er in het project door wisseling van verschillende projectleiders veel discontinuïteit opgetreden. De locatie van het project ligt langs de snelweg en is opgeleverd. Van wat ik vanaf de snelweg kan zien, is dit uiteindelijk keurig volgens plan gebouwd.